안녕하세요! 오랜만에 찾아왔습니다.
제가 최근에 임차보증금(전세보증금)을 못돌려받게 된 상황이 생겨 골치아픈 시간을 보냈습니다.
그리고 지금은 임차인으로서 해야하는 모든 수단을 다 해놓은 상황이고, 여태 대응하느라 못한 이사를 하면서 전입신고 까지 잘 마무리했습니다. 모든 대응을 한 후 잠시 여유가 생긴상황에 혹시나 저처럼 보증금을 돌려받지 못해 고민하고 힘들어할 사람들을 위해서 도움이 되시라고 글을 정리해보려 합니다.
제 상황에 대해서
우선 제 상황은 2022년도 6월에 월세는 내지않는 전세로 부동산 계약을 했으며, 계약기간은 전세의 기본적 계약기간인 2년으로 2024년 6월 말일이 만기였습니다. 저는 아직 사회초년생이기에 여유자금은 없었고, 카카오뱅크의 '청년전월세보증금대출'을 통해서 전세금의 90%까지 대출을 받고, 제 자본금은 500만원을 더해 구한 집입니다. (총 전세금 5,000만 원)
여러분들은 나중에 계약기간이 만료해서 전출을 나갈 때 임차인으로서 당당하게 임차보증금을 받기위해서 어떤것을 해야하는지 아시나요?
첫번째로, 부동산을 계약할 때 부터 반드시 해야하는 것으로 자신이 계약할 부동산의 등기부등본을 조회해야 합니다.
부동산의 등기부 등본이란?
- 간단하게 부동산 물건의 소유자나 권리자, 이전의 권리내역, 저당의 금액 등 물건에 대한 정보들을 기록해 놓은 것입니다. 여기서 등기부 상 저당(=대출), 압류, 임차권 등 그 물건에 대해서 권리를 행사하는 것이 있다면 조심해야 합니다.
물론, 대출없이 건물을 소유한 사람이 잘 없듯, 물건에 대출이 잡혀있다고 다 부정적인 것은 아닙니다. 하지만, 대출의 비중이 너무 높으면 향후 보증금을 못돌려 받을 위험이 높다고 볼 수 있는만큼 대출이 어느정도 비율인지를 확인해봐야 합니다.
또한, 임차권 같은 경우는 이전의 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 등기한 것으로, 보증금을 돌려받을 때 새로운 임차인이 없다면 못돌려받을 수 있다고 생각해볼 수 있답니다.
부동산 등기부 등본은 www.iros.go.kr 에서 주소지를 입력하면 조회할 수 있고, 보통 계약서를 쓰로가면 출력을 해서 임대인과 임차인, 중개인 총 3본을 각 1본 씩 나눠가집니다.
두번째로, 계약서를 작성하고 바로 '전입신고'와 '확정일자'를 받아야 합니다.
부동산 계약에서 '전입신고'와 '확정일자'는 자신의 보증금에 대해 돌려받을 권리인 '대항력'을 갖추게 하는 요소입니다. 자신이 계약한 물건이 경매에 넘겨지거나 집주인으로부터 돌려받지 못할 때 '대항력'을 갖춘 임차인이어야 돌라달라는 권리행사가 가능합니다.
여기서 중요한것은, 계약서를 작성한 당일에 '전입신고'와 '확정일자'를 받아도 대항력의 효력은 익일에 발생하게됩니다. 그래서 '계약서를 작성하는 당일의 부동산 등기부등본의 권리사항이 익일까지 유지한다.' 라는 문구를 계약서 특약사항에 기입해야 합니다.!
계약서 작성하고 바로 '전입신고'랑 '확정일자'를 받아도, 효력이 당일에 발생하지 않는것을 이용해서 악한 집주인이 당일에 금융권에서 담보대출을 받게되면, 계약자는 금융권보다 늦은 임차인으로서 경매에 넘겨졌을 때 금융권보다 후순위로 밀려납니다. 그러면 자신의 보증금 전액 또는 일부를 못받을 수 있습니다.
세번째로, 계약기간이 만료되기 3개월 전 전출 및 이사계획을 전달하고 보증금을 돌려달라는 요청을 해야 합니다.
계약기간 만료 전 나가겠다는 임차인의 통지가 없으면 민법상 계약 연장의사로 간주하기에, 이것은 향 후 소송이나 임차권등기명령 절차에서 보증금을 돌려받기 위해 보내야 하는 내용증명으로서 필요한 과정입니다.
네번째로, 계약기간 만료에도 돌려받지 못했다면, 절때 집을 비우거나 인도, 새로운 집에 전입신고 하지 말고 내용증명과 함께 곧바로 임차권 등기를 해야 합니다.
임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 권리인 '대항력'은 전입신고와 확정일자, 그리고 거주요건을 충족해야 하는데, 새로운 집에 전입신고를 하면 '대항력'을 상실하게 됩니다.
임차보증금은 임차인이 임대인에게 집을 비우고 인도할 때 동시에 돌려줘야하는 동시이행관계인데 돌려받지 못했다면 인도할 필요 없고, 보증금을 돌려받지 못한것을 등기부상에 기입하도록 '임차권등기명령'을 해야 합니다.
임차권 등기를 위해서는, 보증금반환 청구 및 전출계획을 통지했는지에 대한 증명자료가 필요한데, 카톡,문자,전화녹음 등 어떤것이든 괜찮습니다. 아무것도 없다면 내용증명을 발송해야하는데, 보통 집주인들은 내용증명을 희피할 것입니다. 희피하더라도 3번을 보내면 받은것으로 간주하기에 꼭 3번 보내세요!
임차권등기명령 과정을 통해 부동산 등기부등본 상 임차권이 등기된 것을 확인했다면, 임차권 등기만으로도 거주요건이 충족되기에 새로운 집으로 전입신고 하셔도 무관합니다. 그리고 임차권이 등기된 후 전입신고를 하고 부동산을 집주인에게 인도하면, 그 날로부터 보증금의 연 5%의 지연이자를 받을 수 있습니다.
다섯번째로, '지급명령'과 '임차보증금 반환 소'를 제기하시면 됩니다.
'지급명령'과 '임차보증금 반환 소송'은 판결 시 지연이자가 연 12%가 됩니다.
여기서 '지급명령'은 임대인이 이의를 제기하고 시간을 끌 수 있기에 바로 반환 소송을 준비하는게 좋습니다. 소승을 진행하면 소송비용이 꽤 큰데, 다행히 소송을 위한 비용들은 모두 임대인에게 청구할 수 있습니다.
이렇게 하시면 모든 대응은 다 한것으로 맘을 비우고 할일 하고 계시면 됩니다.
아마 혼자서 하시게 되면 임차권등기와 보증금 반환 소송을 준비하는 것이 어려울 것이라 생각이 듭니다. 저는 집에서 모든것을 처리했는데, 혼자하니 용어도 어렵고 시간이 엄청 걸렸는데, 이부분도 작성해보도록 하겠습니다.!