최근 '빌라왕'의 등장으로 깡통전세와 전세사기로 인한 피해자들이 늘어나면서 사회적으로 전세사기 문제가 대두되고 있습니다. 아직까지도 본인이 전세사기 피해자인지도 모르는 체로 지내고 있는 분들도 있고, 전세사기 피해자들 중 보증보험에 가입되어있지 않은 피해자들은 사실상 전세금을 온전히 돌려받기 힘든 상황입니다. 대부분의 피해자들은 부동산 관련 경험이 적은 사회 초년생 혹은 잘 알지 못하는 시민들이며, 전세계약(임대차 계약) 때 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다는 것을 알아도 빌라왕 같은 경우엔 언제든지 전세사기 위험에 노출될 수 있는 상황입니다. 현재로선 추가적인 전세사기 피해자가 발생하지 않도록 전세사기를 예방하는 방법을 숙지하는 것이 최선이라고 볼 수 있기에 오늘은 잘 모르실 분들을 위해서 간단하게 전세사기에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
▶ 전세란?
전세란 집 주인에게 통상 매물의 매매가 70-80%의 가격을 보증금으로 납부하고 계약기간 동안 거주하다가 돌려받는 부동산거래 형태중 하나입니다. 장점은 월세 같은 지출이 없이 만기 이후 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그동안 집주인은 임차인으로부터 받은 보증금을 활용해서 더 높은 수익을 얻을 수 있는 기회가 주어지는 거죠.
▶ 전세 계약 절차
먼저 기존의 전세계약방식을 알려드릴게요. 기존에는 부동산에서 임대차계약서를 작성하고 그 계약서를 가지고 관할 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받습니다. 그리고 선택이지만 전세 보증보험에 가입을 합니다. 그 후 계약서상 입주일에 맞춰 입주하고 거주하시다가 계약만기일에 나오면 됩니다. * 전입신고와 확정일자를 받아야 하는 이유는 이것을 받아야만 집주인으로부터 낸 본인의 보증금을 법적으로 보호할 근거가 생기기 때문이에요. 예를 들어서 집주인이 세입자로부터 받은 보증금을 주식 같은 위험자산에 투자를 했다가 계약만기일에 상황 할 수 없을 때 부동산을 경매로 넘길 수 있는 권한과 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리( 대항력 )는 전입신고와 확정일자를 받아야 생긴다는 뜻입니다.
여기서 전입신고란?
- 본인이 실 거주지를 이전했다고 신고하는 거
확정일자란?
- 계약서(공증문서)에 증거력(공공력)을 부여하는 일자.
전세 보증보험(HUG)이란?
- 전세금을 전액 다 돌려받지 못할 때, 보증보험을 통해 남은 차액을 보증보험사로 부터 받는 것.
빌라왕은 어떻게 사기를 치는가
전세 사기는 임대차 계약과 매매계약을 동시에 함으로써 본인은 자본을 투자하지 않고도 세입자로부터 받은 전세보증금으로 신축빌라의 매매 대금을 내어 구매하는 무자본 혹은 소자본 갭투자입니다. 이렇게 되면 투자 자본금 없이 부동산 가격이 올랐을 때 투자금 대비 엄청난 수익을 낼 수 있는 것이죠. 하지만 반대로 매물의 가격이 하락한다면 그 손해가 막대하죠. 중요한 것은 빌라왕 같은 전세사기자들은 유치하고 있는 돈이 없기에 보증금을 주지 않고 경매로 넘어가고, 그렇게 유찰되면 임차인(세입자)은 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 되는 것입니다. 전세사기꾼의 이름부터 '빌라왕'으로 불리는 만큼 유추할 수 있는 것은 빌라를 주 매물로서 활용한 사기입니다. 그중에서도 신축 빌라가 주를 이룹니다. 빌라 같은 경우는 정확한 매물의 가격을 측정하기 어려워 신축 빌라의 전세가격이 실 매물의 매매가와 같거나 높을 수 있는데 이를 악용한 것이죠. 원래 보통의 전세가격은 매매가의 70-80%이어야 정상이지만, 전 정부 부동산 폭등과 규제정책 등 다양한 이유로 전세가격이 매매가와 근접하거나 넘는 경우도 생겼습니다. 특히나, 이전에는 매매가와 근접해서 가입이 불가능했던 전세보증도 2017년 2월 전세가율을 100%까지로 변경되면서 임대차 계약을 맺는 임차인들은 매매가 100% 이지만 보증보험이 있으니 걱정 없이 계약을 하게 됩니다. 이로서 무자본 갭투자자들의 시대가 열리게 됩니다.
전세사기가 활개 칠 수 있었던 배경 정리
- 빌라 전세 수요증가
- 최근 부동산 가격이 급증하면서 아파트 청약 열풍이 불어닥쳤고, 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 무주택 세대주가 되어야 했기에 굳이 비싼 아파트가 아닌 비교적 저렴했던 빌라 및 주택에 전세, 월세로 살면서 청약에 당첨되기를 기다렸습니다. 즉, 빌라 전세수요가 증가했습니다.
- 실거주 요건 강화 정책 + 매매가 상승세 저항
- 정부가 내놓은 부동산 정책 중 양도세 비과세( 주택을 양도할 때 생긴 차액에 대한 세금 ) 조건에 실거주 2년을 추가해서 집주인이 직접 들어가 거주하면서 전세 매물이 줄어들었습니다. 그런 상황 속에서 전 정부시절 부동산 가격이 폭등했다가 조정기로 전환되면서 매매보단 전세 및 월세에 대한 수요가 늘어났습니다. 매물은 부족해지고 수요는 증가했으니 당연히 전세가는 상승하게 됩니다.
- 금리하락
- 세계는 코로나 타격으로 인해 글로벌 경기 침체가 발생할 것을 막기 위해 금리인하를 하였고, 덩달아 부동산 대출금리 또한 감소하면서 전세금 대출에 대한 부담이 완화되어 기존의 월세 세입자들이 전세를 선호하게 되었습니다.
전세계약할 때 확인해야 할 것.
- 부동산 등기부 등본을 조회하여 집을 담보로 근저당이 설정되어 있는지 확인할 것.
- 임대차 계약서 작성 할 때 특약사항에 계약당일의 등기부 등본을 익일까지 유지한다는 내용과 이를 위반할 시 계약서는 무효화되고 임대인은 임차인에게 계약금을 배액 배상한다는 문구 넣기.
- 전세권 설정하기. ( 전입 신고 및 확정일자와 별도로 )
- 계약 전 주변 매매가 및 전세가 시세와 비교 꼼꼼하게 하기. ( 가급적 매매가 70-80%로 전세가 생각 할 것 )
- 임대인 세금 체납여부를 확인할 것.
- 반드시 전세 보증금 반환 보증( HUG ) 가입하기.
근저당 설정일이 본인보다 앞서면 우선순위에서 밀려 경매로 넘어갔을 경우 보증금 전액 돌려받지 못할 수 있고, 악의적으로 계약서 작성 이후 임차인에게 대항력이 생기기 전( 전입신고 및 확정일자 ) 당일날 근저당 설정하는 악한사람이 있을 수 있음으로 조심해야 합니다. 전세 계약할 시 매매가 대비 전세가는 70-80% ( 만약의 경매로 넘어갈 경우 1회 유찰된 가격 고려한 )로 생각하는 게 바람직합니다.